1 липня 2021 року в Україні відкрився ринок землі. Тепер громадяни країни можуть вільно купувати землю сільськогосподарського призначення. Чи можна продати або купити ділянку за новим законом? Як бути, якщо вона знаходиться під орендою, її приблизна вартість і на що звернути увагу? На ці та інші питання ми дали відповіді.
Які ділянки можна купувати і продавати
Йдеться про землі сільськогосподарського призначення.
На території країни розташовується 42 млн га аграрних угідь. З 2002 р. по 1 липня 2021 року на 41 млн га поширювалась заборона на продаж. З них на 27 млн га припадають на паї, розподілені в 1990 р. між робітниками і пенсіонерами колгоспів. Це ті ділянки, які можна купувати і продавати.
Мораторій на проведення комерційних угод з сільськогосподарськими угіддями, що належать державним і комунальним службам, залишається незмінним.
Хто має право купувати землю
На даному етапі можливість купувати ділянки є тільки у фізичних осіб. З 1 липня 2024 р. дозвіл на проведення операцій з землею отримають і юридичні особи. При цьому буде діяти обмеження – в одні руки до 10 тис. га.
Хто ще має право купувати землю? Іноземці зможуть купувати українські поля тільки тоді, якщо на загальнонаціональному референдумі це питання вирішиться позитивно. Але дата його проведення не призначена.
Незалежно від підсумків референдуму, іноземці не зможуть придбати землі, що знаходяться ближче 50 км до державного кордону України.
Скільки землі зможе придбати фізособа
До 2024 р. розмір ділянки, що може перебувати у власності, обмежується 100 га. Потім, через юридичну особу, дані цифри зростуть до 10 тис. га.
Однак, розбираючись скільки землі зможе придбати фізособа, слід враховувати один нюанс. Через пов’язаних осіб, наприклад родичів, або ділових партнерів можливо купити більше. Але будьте готові вказати джерело грошей.
Можливо продати орендовану землю?
Приблизно 60% полів України орендовані. Угіддя належать власнику і він може розпоряджатися з ними на свій розсуд. Наприклад, продати при оренді, але з дотриманням переважного права.
Спочатку необхідно звернутися до нотаріуса, заявити про намір продажу і повідомити бажану ціну. Юрист зобов’язаний зв’язатися з орендарем як з особою, яка має першочергове право викупити пай. Протягом двох місяців орендар повинен прийняти рішення, чи влаштовує його вартість ділянки і чи буде він його купувати.
Якщо отримали відмову, то сільськогосподарські угіддя можна передати у власність будь-якій людині, яка може законним чином стати покупцем. Але новий власник буде повноправно розпоряджатися паєм тільки після закінчення або розірвання договору оренди.
Точно так само можна продати орендовану землю, якщо термін її передачі третім особам становить понад 49 років. У цьому випадку нічого не змінюється.
Як буде продаватися земля
При продажу ділянки, що не передана в оренду і в межах якої не видано спеціальний дозвіл на використання надр, комерційна угода проводиться за стандартною процедурою.
Так як буде продаватися земля відкрито, власник може самостійно шукати покупця серед знайомих або дати оголошення на спеціалізованих ресурсах. На відміну від орендованих ділянок, рішення з ким укладати угоду приймається власником.
Для складання договору слід звернутися до нотаріуса. Він проведе необхідні для продажу перевірки, засвідчить підписання документів, факт придбання і перехід права власності.
Аукціони проводять тільки для продажу прав оренди ділянок, що належать державі і комунальним службам.
Як придбати землю
Якщо є намір придбати пай слід мати на увазі, що продаж полів може бути пов’язаний з плановим відчуженням землі у юридичних і фізичних осіб. Це відбувається коли землі резерву, запасу або державної власності ділять по 2 га і безкоштовно передають у власність, а потім відчужують їх.
Перед тим як придбати землю, слід спланувати, яке бажане розташування ділянки, її розміри і орієнтовну ціну, яка вас влаштує.
Наступний етап – пошук продавця. Можна повідомити про своє бажання в найближчі села. Але при цьому не варто поспішати і погоджуватися на першу ж пропозицію. Озвучена ціна, ймовірно, виявиться сильно завищеною. Скориставшись онлайн-ресурсами та інтернет-майданчиками, ви зможете визначити приблизну вартість паю на ринку сільськогосподарських угідь.
Оцінка землі
Приймаючи рішення про придбання, слід уточнити і перевірити інформацію, пов’язану з ділянкою. Це допоможе скласти думку про його реальну ціну і не стати жертвою шахраїв.
Дізнайтеся кадастровий номер паю. Це унікальний номер, що дозволяє ідентифікувати місцезнаходження ділянки. Якщо його немає, попросіть провести реєстрацію землі в проектній організації. Коли продавець з якоїсь причини відмовляється виконувати прохання, це ознака шахрайства. Варто пошукати для придбання інше поле.
Зайдіть на веб-портал Держгеокадастру, там можна дізнатися права власності на землю, обмеження на використання та нормативну грошову оцінку землі.
Перевірте записи в Державному реєстрі прав нерухомого майна. Це дозволить з’ясувати цільове призначення паю, його площу і чи мають на нього майнові права треті особи. Якщо він знаходиться в оренді, перед придбанням варто враховувати зобов’язання власника, орендаря і строки дії угоди.
Зробіть запит до Єдиного держреєстру судових рішень. Там ви дізнаєтеся про наявність межових спорів, знаходиться ділянка під арештом або переданий в іпотеку.
Отримавши теоретичну інформацію, ознайомитесь з особливостями його рельєфу, з’їздивши оглянути пай.
Тільки проаналізувавши всі дані, можна зрозуміти вартість угідь, і починати розмову з власником про придбання.
Як продати землю
Продавцю необхідно якимось способом заявити про бажання збути ділянку. Наприклад, поспілкувавшись на цю тему з фермерами, розмістивши оголошення на онлайн дошках оголошень в розділі нерухомого майна, або на спеціалізованих майданчиках.
Перед продажем реально оцініть вартість. Серед ринку землі перегляньте оголошення на ділянки подібні вашому, це допоможе створити конкурентну пропозицію.
Якщо в спробі заробити, призначити надмірно високу ціну, то існує ризик так і не знайти покупця. Сильно занижувати цифри також не варто. Виняток – коли угоду необхідно провести терміново.
Важливо. Внесіть пай в реєстр Держгеокадастру. Якщо є державні акти старого зразка, виконайте технічну документацію по встановленню меж. Це необхідно для подальшої передачі прав.
Тепер зображення ділянки з’явиться на мапі. Потенційний покупець зможе перевірити інформацію, яка стосується сільськогосподарських угідь, що підтвердить чесність і серйозність намірів продавця.
Також враховуйте, що після відкриття ринку землі проектні організації сильно завантажені. Тому якщо ви почнете оформлення кадастрового номера в останній момент, то можливо укладення договору відкладеться на невизначений час.
Продавцю, щоб прискорити проведення операції з купівлі-продажу паю, варто заздалегідь внести дані про землю до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Якщо при укладанні договору цим займеться юрист, він витратить додаткові 5 днів, що призведе до затримки.
Які документи потрібні для укладення угоди
Для проведення операції з продажу та купівлі ділянки необхідна:
- Довідка, що засвідчує цільове призначення угідь – ведення сільськогосподарських робіт.
- Оригінал витягу з Державного земельного кадастру, послуга обійдеться орієнтовно в 100 грн.
- Експертна оцінка паю, яку замовляють у відповідній організації. Орієнтовна вартість 1 тис. грн і вище.
- Правовстановлюючий документ на володіння земельною ділянкою продавцем. Наприклад, рішення Об’єднаної територіальної громади, сільської ради або наказ Держгеокадастру.
- Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Якщо пай відсутній в реєстрі, для укладення договору ділянку реєструють і оплачують адміністративний збір.
Які ще документи потрібні для оформлення угоди? Для фізичної особи це паспорт і ІПН. Юрособі необхідно надати статутні документи.
Покупець стає власником ділянки через 3-5 днів після реєстрації прав володіння.
Ціноутворення
Вартість землі визначається за домовленістю між продавцем і покупцем. Ніхто не може змусити укласти угоду за ціною, що не влаштовує одну зі сторін. Але слід враховувати, що до 2030 р. мінімальний поріг, нижче якого не можна опускатися – офіційна найменша вартість ділянки в даному районі. Отримати цю інформацію можна на сайті Держгеокадастра.
В середньому нормативна грошова оцінка 1 га поля на земельному ринку України становить 27 тис. грн. Залежно від розташування і особливостей ґрунту вона може бути як вище, так і нижче.
Під час укладання угоди продавцю знадобиться оплатити державну комісію. Це необхідно враховувати при формуванні ціни.
Міністр економіки очікує, що щорічно вартість на земельні ділянки зростатиме до 15%. Але інші експерти вважають, що вона буде 1,5 тис. дол. за 1 га до 2024 р. Коли на ринок вийдуть юрособи, вартість може підвищиться до 10 тис. дол. за гектар.
Порушення умов
Ринок землі в Україні: що ще потрібно знати для купівлі-продажу землі?
Врахуйте, якщо продавець уклав угоду з порушенням переважного права, то особа, яка має переважні права може викупити пай, звернувшись до суду.
Якщо сільськогосподарську ділянку придбає особа, яке не має на це прав, наприклад громадянин іншої держави, то землю конфісковують. Після сільськогосподарські угіддя виставляються на аукціон, а отримані гроші передаються колишньому власникові.
Надійність угоди
Договір про купівлю-продаж землі повинен містити стандартні пункти про прийом-передачу об’єкта, його місцезнаходження. Після підписання документів відомості вносяться до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Такий договір рідко вдається оскаржити. Нотаріус особисто відповідає за надійність угоди і намагається уникнути в документах пунктів, які можна трактувати двояко.
Якщо ви регулярно купуєте і здійснюєте продаж земельних ділянок, то варто найняти юриста для складання індивідуального договору, який максимально убезпечить вас від непередбачених ситуацій.
Коментарі