Незважаючи на війну, ринок землі продовжує свою роботу та готується до другого етапу земельної реформи. Наразі ринок є активним: купівля, продаж та передача земельних ділянок в оренду відбувається постійно, приносячи дохід як державному бюджету, так і землевласникам.
У 2024 році заплановано проведення другого етапу земельної реформи, який передбачає введення на ринок юридичних осіб і збільшення максимального обсягу землі, яку можна придбати – до 10 тисяч гектарів.
Ринок землі: до вторгнення та після
Ринок землі в Україні було запущено в роботу 1 липня 2021 року. За майже вісім місяців його існування до початку широкомасштабного вторгнення 24.02.2022, на ньому в обіг потрапило 0,421% загальної площі сільськогосподарських земель: зареєстровано 72 276 угод купівлі-продажу земель площею 174 466 гектарів.
За офіційними даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, протягом останнього року роботи ринку (від липня 2021 до липня 2022 року) в Україні було укладено 88 тисяч угод купівлі-продажу землі, загальна вартість яких перевищила 7 млрд гривень. Найбільш активною областю цього процесу стала Харківщина, де зареєстровано 10,4 тисячі правочинів на площу у 37,1 гектарів.
Після 24 лютого 2022 року, активність на ринку землі в областях, що є або були в зоні бойових дій, відчутно зменшилась, за винятком реєстрації свідоцтв про спадщину. За даними на кінець травня, в Україні зареєстрували близько 500 тисяч угод, у яких більшість складає реєстрація свідоцтв про спадщину (67%), купівля-продаж (27%), а решта – угоди про дарування та утримання.
Зміна структури та цінової динаміки ринку сільськогосподарських ділянок наступила після повномасштабного вторгнення. На сьогоднішній день середня медіанна ціна проданих ділянок становить 50,203 гривень, що означає, що половина ділянок є дорожчими, а половина – дешевшими. Серед них ділянки, що призначені для ведення особистого селянського господарства, коштують в середньому 30 тисяч гривень, а ділянки для товарного сільського господарства – понад 104 тисячі гривень.
Під час повномасштабного вторгнення ціни на земельні ділянки в еквіваленті гривні залишилися практично на рівні до війни. Однак, враховуючи інфляцію та девальвацію, фактично середня ціна купівлі земельної ділянки після 24 лютого 2022 року знизилася. У багатьох випадках ціна ділянки залишається на рівні нормативної оцінки, яку встановлює законодавство як нижню межу при укладанні угод.
Чи варто починати другий етап земльної реформи?
З 1 січня 2024 року настане наступний етап земельної реформи: ринок відкриють для юридичних осіб і збільшать розмір ділянок, які можна буде придбати “в одні руки” (до 10 тис. га). Ще до початку реформи питання продажу юридичним особам викликало великий суспільний резонанс. В умовах, коли величезні холдинги становлять значну частину українського агросектору, противники земельної реформи висловлювали логічні побоювання: фермери та малі сільськогосподарські виробники не зможуть конкурувати з великими компаніями на аукціонах і зрештою залишаться без будь-чого, або просто зникнуть.
Питання доступу до ринку підприємців знову виникло в контексті активних вторгнень. У нинішніх умовах це стає особливо важливим – чи є доцільність починати цей етап під час воєнного стану, коли більшість державних реєстрів, включаючи Публічну кадастрову карту Держгеокадастру, для загального доступу залишаються закритими, чи краще дочекатися перемоги України?
Планувалося, що у перші два з половиною роки існування ринку земельні ділянки зможуть придбати всі фізичні особи без будь-яких обмежень, а потім лише великі покупці зможуть активно працювати на ринку. Проте, через війну в 2022 році ринок зазнав значних змін, і його активність значно знизилася. Наразі важко передбачити, яка буде доля цього ринку. Можливо, він зробить поворот і відкриється для здійснення операцій великими гравцями.
Плани на впровадження земельної реформи були складені без урахування потужної економічної кризи та вторгнення. Крім того, згідно зі статистикою майже 25% сільськогосподарських земель в Україні незабаром можуть стати непридатними для діяльності і перетворитись на “неліквід” через воєнні дії.
Є погляд, що відкриття ринку для юридичних осіб не суттєво змінить поточну ситуацію, тому що компанії все ще будуть “прив’язані” до певного кола фізичних осіб. Однак прогнозується, що збільшення ліміту земельної власності для одного громадянина України на рівень 10 тис. га (замість поточних 100 га) матиме більший вплив.
Що по земельній реформі відомо на зараз
Законодавці висувають пропозицію про відкладення другого етапу земельної реформи, що забезпечує надання юридичним особам права на придбання сільськогосподарських земель.
Група з 12 народних депутатів від фракцій «Слуга народу» та «За майбутнє» 29 травня 2023 року зареєстрували законопроєкт №9341 у Верховній Раді України.
Ними пропоновано, щоб дозвіл на вищезазначену дію надавали не раніше, ніж через два роки з моменту припинення чи скасування воєнного стану в Україні, згідно з законодавчою ініціативою авторів.
Записка до документа зазначає, що прийняте рішення спрямоване на попередження погіршення становища власників земель, призначених для сільськогосподарських потреб, а також уникнення зловживань при здійсненні будь-яких операцій із землею.
Коментарі